Umowa deweloperska, nabycie lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego

Podstawową ustawą do stosowania przy umowie deweloperskiej jest Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy Nabywcą mieszkania lub domu jednorodzinnego, a Deweloperem w formie aktu notarialnego i poprzedza zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na Nabywcę po ich wybudowaniu przez Dewelopera.

Nabywca

Nowa Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 roku (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wprowadziła nową definicję Nabywcy, ograniczając ją do osób fizycznych, przystępujących do umowy, której przedmiotem jest nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w celu niezwiązanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową, prowadzoną przez kupującego nieruchomość. Oznacza to, że Ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu nie obejmuje ochroną przedsiębiorców, nabywających nieruchomość na cele działalności gospodarczej.

Deweloper

Deweloper to przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.

Obowiązki Dewelopera

Celem Ustawy deweloperskiej jest zwiększenie bezpieczeństwa Nabywców, kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym, poprzez wprowadzenie środków ochrony wpłat kupujących w postaci rachunków powierniczych, na które trafiają pieniądze Nabywców, nad których wypłatą nadzór sprawuje bank, weryfikujący sposób wydatkowania środków dotychczas otrzymanych przez Dewelopera oraz postęp robót budowlanych. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Ustawa nakłada na Dewelopera obowiązki:

• sporządzenie i przekazanie nabywcy przed zawarciem umowy Prospektu informacyjnego, jest to ważny dokument dla Nabywcy, zawiera kluczowe informacje dotyczące Dewelopera, realizującego wybraną inwestycję (w tym jego sytuacji prawnej, finansowej oraz doświadczenia), jak i konkretnej inwestycji oraz powstającego w jej ramach mieszkania lub domu jednorodzinnego,
• zapewnienie przyszłemu nabywcy możliwości wglądu w:
• aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• kopię pozwolenia na budowę;
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;
• projekt budowlany.

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska może być poprzedzona umową rezerwacyjną. W umowie rezerwacyjnej Deweloper zobowiązuje się wyłączyć z oferty sprzedażowej wybrany przez Nabywcę lokal albo dom jednorodzinny. Umowa ta nie wymaga formy aktu notarialnego, wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności. Jej celem jest umożliwienie potencjalnemu Nabywcy  podjęcia przemyślanej decyzji o zakupie nieruchomości, jak również w przypadku większości banków umożliwia rozpoczęcie procedury uzyskania kredytu na zakup nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać cenę nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% wartości nieruchomości — ta opłata jest fakultatywna, określać okres, w którym dana oferta jest wyłączona ze sprzedaży, zawierać powinna również ważne informacje techniczne, takie jak powierzchnia użytkowa nieruchomości, układ i powierzchnia pomieszczeń. Opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny nabycia, gdy dojdzie do zawarcia Umowy Deweloperskiej.

Jakie przykładowe dokumenty dostarcza Deweloper do umowy deweloperskiej?

• akt notarialny podstawa nabycia nieruchomości,
• umowa spółki,
• uchwała spółki w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie umowy deweloperskiej,
• decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (ostateczna decyzja),
• umowa o prowadzenie rachunku powierniczego w Banku,
• ogólną promesę zwolnienia lokali z zabezpieczenia hipotecznego wydana przez Bank,
• prospekt informacyjny wraz z załącznikami,
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• zaświadczenie z Urzędu Gminy, z którego treści będzie wynikać, że przedmiot transakcji nie jest położony na obszarze rewitalizacji, a także nie jest położony na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
• zaświadczenie, dotyczące objęcia uproszczonym planem zagospodarowania lasu lub decyzją, o której mowa w ustawie o lasach lub ich brakiem,

Dodatkowe dokumenty takie jak:

• informacja w zakresie RODO,
• harmonogram inwestycji,
• rzuty.

Elementy kluczowe umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska musi zawierać w szczególności:

• określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy deweloperskiej,
• cenę nabywanej nieruchomości,
• informacje na temat nieruchomości gruntowej, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie,
• określenie istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajduje się sprzedawany lokal,
• wskazanie powierzchni domu lub mieszkania,
• standard wykończenia domu lub mieszkania,
• informacje na temat rachunku powierniczego,
• numer pozwolenia na budowę,
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni mieszkania lub domu,
• określenie wysokości kar umownych oraz odsetek dla każdej ze stron umowy oraz warunków odstąpienia od niej,
• informację o zgodzie lub zobowiązaniu do jej udzielenia,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
• najważniejsze terminy, w tym:
• termin odbioru technicznego oraz jego warunki i sposób zawiadomienia o nim nabywcy,
• termin przeniesienia własności nieruchomości na kupującego,
• terminy płatności należnych transz (oraz ich wysokość),
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz numer pozwolenia na budowę.

Na co należy szczególnie zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

1. Rachunek powierniczy
2. Kary umowne i terminy
3. Umowne prawo odstąpienia od umowy
4. Prospekt informacyjny
5. Nieuczciwe zapisy, klauzule abuzywne
6. Umowy niezawarte w formie aktu notarialnego, bez udziału notariusza

Koszty notarialne przy umowie deweloperskiej

W przypadku umowy deweloperskiej notariusz pobiera połowę taksy notarialnej wyliczanej na podstawie paragrafu 3- maksymalnej taksy notarialnej. Należy pamiętać, że taksa notarialna jest powiększona o podatek VAT. Do kosztów umowy dochodzi koszt wypisów aktu notarialnych (7,38 zł brutto za każdą stronę).
Koszty notarialne związane z podpisaniem umowy deweloperskiej ponoszą po połowie Deweloper oraz Nabywca lokalu albo domu jednorodzinnego.

Potrzebujesz informacji ile wyniosą Cię koszty umowy deweloperskiej jak i umowy przenoszącej własność? Skontaktuj się (link).