Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Umowa sprzedaży może być poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży. Cenię Państwa czas, dlatego wszystkie dokumenty i informacje zbieram mailowo, telefonicznie lub osobiście przed umówioną wizytą, aby czas odczytywania aktu notarialnego skrócić do minimum. Wszystkie przedłożone dokumenty mają za zadanie gwarantować bezpieczeństwo czynności notarialnej (notariusz dba o to, by czynność była ważna i skuteczna). Przedłożenie ich jest inwestycją, aby w przyszłości uniknąć procesów i kosztów sądowych.

Przy podpisywaniu aktu notarialnego konieczne jest przedłożenie oryginału wymaganych dokumentów oraz dokumentów tożsamości osób biorących udział w czynności tj. dowodu osobistego, paszportu lub karty pobytu.

Dokumenty

Poniżej wymieniam standardowe dokumenty i informacje, które są niezbędne w procesie tworzenia aktu notarialnego.

1. Podstawa nabycia

Przykładowo wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, umowy darowizny (po 2007 roku umowa darowizny powinna być przedłożona wraz z zaświadczeniem z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się obdarowanego z obowiązku podatkowego), innej umowy lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, w przypadku spadkobrania wraz z zaświadczeniem Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego.

2. Spółdzielnia

Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz informacja o braku zaległości w opłatach.

3. Zameldowanie

Zaświadczenie z Urzędu Gminy o braku zameldowanych osób (na żądanie Kupującego).

4. Kredyt

W przypadku nabywania lokalu mieszkalnego ze środków pochodzących z kredytu – umowa kredytowa oraz oświadczenie Banku wydane na podstawie art. 95 prawa bankowego.

Informacje

  • dane osobowe stron
  • wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
  • warunki i data wydania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
  • numer konta bankowego strony sprzedającej

Koszty

Za dokonane czynności notarialne notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększone o należny podatek od towarów i usług (23%). Notariusz pobiera podatki i opłaty, a następnie przekazuje je do odpowiednich instytucji państwowych (podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn oraz opłaty sądowe). 

Najważniejsze kwestie w temacie

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży – czym jest?

Umowa przedwstępna sprzedaży to pisemny akt, który zawierany jest pomiędzy stronami w celu uregulowania warunków zakupu nieruchomości. Umowa ta stanowi zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości, zwykle w formie aktu notarialnego.

Podpisanie umowy sprzedaży wiąże się z pewnymi istotnymi postanowieniami. Jednym z nich jest wpłata zadatku przez kupującego, który stanowi zabezpieczenie dla sprzedającego na wypadek niewykonania umowy. W umowie przyrzeczonej określa się również datę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, która może być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Strony umowy zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości, o ile spełnione zostaną określone warunki. Jeśli któryś z warunków umowy przedwstępnej nie zostanie spełniony, strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli zachowana jest forma aktu notarialnego) lub żądać odszkodowania.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, umowa wstępna czyni zadość wymaganiom, jeżeli zostaje zawarta w formie pisemnej. Jednakże, dla większego bezpieczeństwa stron, zaleca się, aby była sporządzona w formie aktu notarialnego. Daje to możliwość dochodzenia zobowiązania przed Sądem. 

Umowa przedwstępna sprzedaży umożliwia stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzenie swoich praw w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę. Strony, podpisując umowę, zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, co daje pewność prawną i chroni ich interesy.

Warto pamiętać, że zawarcie umowy przedwstępnej nie oznacza automatycznego zawarcia umowy sprzedaży. Każda ze stron musi spełnić określone warunki, aby doszło do zawarcia oznaczonej umowy. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z jej treścią oraz skonsultować się z notariuszem, który może udzielić profesjonalnej porady i pomóc w rozwiązaniu ewentualnych wątpliwości.

Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości polega na ustaleniu warunków zawarcia właściwej umowy sprzedaży w przyszłości. Strony umowy, zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, ustalają termin do jej zawarcia oraz określają istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W przypadku, gdy umowa nie zostanie wykonana, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia (w przypadku formy aktu notarialnego) lub żądać odszkodowania. Przysługuje jej także prawo do odstąpienia od umowy i żądania naprawienia szkody w razie niewykonania umowy przez drugą stronę.

W umowie często ustala się również zadatek, który ma być zachowany przez stronę uprawnioną w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę. Strony umowy mogą również odmiennie określić zakres odszkodowania w przypadku naruszenia postanowień umowy.

Ważne jest, aby umowa przedwstępna (wstępna) zawierała treści umowy przyrzeczonej oraz wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona uprawniona do żądania zawarcia umowy ma określony czas, w ciągu którego umowa powinna być zawarta. W przypadku braku zawarcia umowy w wyznaczonym terminie, strona uprawniona może dochodzić swoich praw.

Obie strony umowy zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy sprzedaży nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi w umowie przedwstępnej. Wyznaczony przez stronę uprawnioną termin zawarcia umowy jest istotny dla obu stron, które są uprawnione do żądania jej zawarcia.

Umowa przedwstępna (wstępna) sprzedaży nieruchomości umożliwia stronie uprawnionej dochodzenie swoich praw w przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę. Każda ze stron może wyznaczyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej i żądać jej zawarcia, jeśli warunki umowy przedwstępnej zostaną spełnione.

Umowa umożliwia stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie. Strony zobowiązują się do zawarcia umowy zgodnie z ustalonymi warunkami. W przypadku niewykonania umowy, strona uprawniona może dochodzić swoich praw, w tym żądać odszkodowania lub odstąpić od umowy.

Jak długo ważna jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma określony czas ważności. Jej długość zależy od ustaleń zawartych w umowie oraz od przepisów prawa. Spełnia funkcję zabezpieczającą interesy stron i umożliwia ustalenie warunków przyszłej transakcji sprzedaży.

Zawarcie umowy wiąże się z koniecznością ustalenia wzoru umowy. Wzór umowy (projekt) może dotyczyć sprzedaży mieszkania, domu lub innej formy nieruchomości. Umowa powinna zawierać istotne warunki transakcji, takie jak cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz inne warunki, których strony się zobowiązują przestrzegać.

Ta umowa jest ważna do momentu, gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli strony zgodnie z ustaleniami umowy przedwstępnej zawrą umowę przyrzeczoną, to umowa ta staje się ważna i obowiązująca.

W przypadku niemożności zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu niezawarcia umowy przez jedną ze stron, wówczas strony mogą podjąć działania mające na celu ochronę swoich praw i roszczeń.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem określonego czasu. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Zawarcie umowy wiąże się z kosztami, zwłaszcza w przypadku sporządzenia wzoru (projektu) umowy przez notariusza. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej ponosi zazwyczaj nabywca nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważna i stanowi zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Strony umowy mogą w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron odstąpić od umowy i żądać zwrotu otrzymanego zadatku. Mają tu zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. 

Zgodnie z przepisami prawa, umowa wstępna powinna być zawarta w formie pisemnej. Warto pamiętać, że forma umowy przedwstępnej ma istotne znaczenie dla jej ważności i skutków prawnych.

Umowa ma określony czas ważności do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy wymaga sporządzenia wzoru (projektu) umowy oraz ustalenia istotnych warunków transakcji. Strony umowy mają określony czas na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Co potrzebne do umowy przedwstępnej u notariusza?

Aby sporządzić umowę przedwstępną w formie notarialnej, potrzebne są pewne elementy i dokumenty. W przypadku nieruchomości, umowa sprzedaży stanowi ważny krok przed zawarciem umowy definitywnej (końcowej/ przyrzeczonej/ umowy sprzedaży). Poniżej znajdują się niektóre rzeczy, które są potrzebne do sporządzenia umowy u notariusza.

  1. Dokument tożsamości: Strony umowy, czyli sprzedający i kupujący, muszą posiadać ważne dokumenty tożsamości, takie jak dowód osobisty lub paszport. Notariusz musi zweryfikować tożsamość stron przed sporządzeniem umowy.
  2. Opis nieruchomości: Umowa przedwstępna powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, której dotyczy transakcja. Należy uwzględnić informacje takie jak lokalizacja, powierzchnia, numer działki, adres itp.
  3. Warunki i ustalenia: Umowa powinna zawierać warunki sprzedaży nieruchomości, takie jak cena, terminy płatności, warunki przeniesienia własności, ewentualne dodatkowe ustalenia dotyczące remontów lub napraw. Strony mogą również ustalić inne sankcje w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron.
  4. Zadatek: Umowa może wymagać wpłaty zadatku przez kupującego. Zadatek stanowi dowód powagi i zabezpieczenie dla sprzedającego. Warunki zwrotu zadatku w przypadku niewykonania umowy powinny być jasno określone. Zastosowanie mają tu przepisy kodeksu cywilnego.
  5. Uprawnienia stron: Umowa powinna określać uprawnienia i obowiązki stron w przypadku niewykonania umowy. Strony mogą mieć prawo do odstąpienia od umowy, dochodzenia odszkodowania lub żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości.
  6. Umowa przyrzeczona: Umowa przedwstępna – jej celem jest zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości. Umowa przyrzeczona (sprzedaży) to ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości, która jest wiążąca dla obu stron.

W przypadku sporządzenia umowy w formie notarialnej, notariusz z Wrocławia przeprowadza proces uwierzytelnienia dokumentu. Ma to na celu zapewnienie prawidłowości treści umowy oraz weryfikację tożsamości stron. Notariusz sporządza akt notarialny, który ma moc dowodową i prawny charakter.

Kiedy umowa przedwstępna ulega rozwiązaniu?

Umowa przedwstępna ulega rozwiązaniu gdy strony zawrą umowę rozwiązującą umowę przedwstępną.

Ważne jest, aby warunki rozwiązania umowy były jasno określone w umowie. Strony powinny uwzględnić postanowienia dotyczące rozwiązania umowy w przypadku różnych scenariuszy. W sytuacji, gdy umowa ulega rozwiązaniu, strony powinny podjąć odpowiednie kroki, takie jak zwrot zadatku lub uregulowanie ewentualnych roszczeń.

Kiedy można odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest możliwe w pewnych sytuacjach. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują materii odstąpienia od umowy przedwstępnej. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Poniżej przedstawiam kilka przykładów, kiedy można odstąpić od umowy:

  1. Brak zawarcia umowy przyrzeczonej: Jeżeli przewiduje się, że umowa przyrzeczona powinna być zawarta w określonym terminie, a taka umowa nie zostaje zawarta do tego czasu, strony mogą odstąpić od umowy przedwstępnej.
  2. Nieprawidłowości w zawarciu umowy: Jeżeli w procesie zawierania umowy wystąpiły istotne naruszenia przepisów prawa lub niedopełnienie formalności wymaganych do jej ważności, strony mogą odstąpić od umowy.
  3. Niewykonanie warunków umowy: Jeżeli któraś ze stron nie spełnia warunków umowy przedwstępnej, druga strona może odstąpić od umowy. Na przykład, jeśli kupujący nie uiści zadatku lub sprzedający nie dostarczy niezbędnych dokumentów.
  4. Ustalenia w umowie: Umowa przedwstępna może zawierać zapisy dotyczące prawa do odstąpienia. Jeśli takie postanowienia są uwzględnione w umowie, strony mogą zgodnie z nimi odstąpić od umowy.

W przypadku odstąpienia od umowy, zadatek powinien być zwrócony zgodnie z ustaleniami umowy. Otrzymany zadatek powinien zostać zachowany przez stronę, która nie dopuściła się naruszenia umowy lub nie spowodowała odstąpienia od umowy z powodu niewykonania przez nią warunków umowy.

Ważne jest, aby warunki odstąpienia od były jasno określone w umowie. Strony powinny dokładnie zapoznać się z treścią umowy przed podpisaniem i skonsultować się z prawnikiem i notariuszem, jeśli mają wątpliwości co do postanowień.

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie, naruszenia przepisów prawa, niewykonania warunków umowy lub zgodnie z postanowieniami umowy. Odstąpienie od umowy powinno odbywać się zgodnie z ustaleniami umowy i przepisami prawa.

Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania: Jak chronić swoje interesy

Zadatek odgrywa istotną rolę i pozwala chronić interesy stron. Aby skutecznie chronić swoje interesy, warto wziąć pod uwagę następujące kwestie:

  1. Wysokość zadatku: Zadatek powinien być adekwatny do wartości nieruchomości i wskazywać powagę transakcji. Strony mogą ustalić konkretne kwoty zadatku.
  2. Warunki zwrotu zadatku: Umowa powinna jasno określać warunki zwrotu zadatku. W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron lub niezawarcia umowy przyrzeczonej w określonym czasie, otrzymany zadatek powinien być zwrócony.
  3. Terminy i okres ważności: Umowa  powinna zawierać terminy dotyczące zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony mogą ustalić, że w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej musi dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. To zapewnia terminowe załatwienie formalności.
  4. Ustalenia dotyczące niewykonania umowy: Umowa powinna uwzględniać postanowienia dotyczące niewykonania umowy przez jedną ze stron.
  5. Przestrzeganie formalności: W celu skutecznego chronienia swoich interesów, należy pamiętać o przestrzeganiu formalności prawnych. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego u notariusza.

Aby chronić swoje interesy należy uwzględnić wysokość zadatku, warunki zwrotu zadatku, ustalenia dotyczące terminów i niewykonania umowy oraz przestrzegać formalności.

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży: Prawne konsekwencje i odszkodowania

Niewykonanie umowy niesie za sobą pewne skutki prawne i konsekwencje. Poniżej przedstawiam kilka aspektów dotyczących skutków niewykonania umowy:

  1. Dochodzenie zawarcia umowy: W przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona, czyli każda ze stron, może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (zawartej w formie aktu notarialnego). Strona ma prawo żądać wykonania umowy zgodnie z ustalonymi warunkami.
  2. Zachowanie otrzymanego zadatku: Jeśli jedna ze stron nie wykonuje umowy, strona uprawniona ma prawo zachować otrzymany zadatek. Zadatek jest formą zabezpieczenia i może stanowić rekompensatę dla strony, która ponosi szkody z powodu niewykonania umowy.
  3. Odszkodowanie: W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może dochodzić odszkodowania. Odszkodowanie ma na celu naprawienie szkody, która wynikła w wyniku niewykonania umowy. Wysokość odszkodowania zależy od konkretnych okoliczności i może być ustalona na drodze sądowej.
  4. Prawne konsekwencje: Niewykonanie umowy przedwstępnej może pociągać za sobą konsekwencje prawne. Strona niewykonująca umowy może zostać pozwana przez drugą stronę w celu dochodzenia swoich praw i odszkodowania.

Strony powinny zwrócić uwagę na takie kwestie jak dochodzenie zawarcia umowy, zachowanie zadatku, odszkodowanie oraz ewentualne postępowania sądowe.

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości obejmują możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, zachowanie otrzymanego zadatku, dochodzenie odszkodowania i ewentualne postępowania sądowe. Ważne jest, aby strony umowy były świadome prawnych konsekwencji niewykonania umowy i stosownie uregulowały te kwestie w umowie. Jeśli potrzebujesz pomocy i nie wiesz, jaką najlepiej i w jakiej formie zawrzeć umowę napisz do mnie

Umowa notarialna sprzedaży działki we Wrocławiu – notariusz Dagmara Kalbrun