Wprowadzenie do sprzedaży mieszkania i objaśnienie definicji
Umowa kupna-sprzedaży mieszkania, która wpływa na sprzedaż lokalu mieszkalnego wymaga
dopełnienia wielu formalności, w tym także wymagany jest akt notarialny sprzedaży mieszkania,
który otwiera nam zagadnienie związane z tym jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania są
niezbędne. Wszelakie formalności zachodzą zarówno po stronie nabywcy oraz po stronie
sprzedającego. Osoba sprzedająca mieszkanie ponosi większy zakres odpowiedzialności, ponieważ to
na jej głowie spoczywa, aby odpowiednie dokumenty potrzebne do sprzedaży zostały przedłożone w
celu bezpiecznego sfinalizowania transakcji. Proces sprzedaży mieszkania odbywa się tylko przy
pomocy formy aktu notarialnego. Wszystko wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Na podstawie
artykułu 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości,
powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność,
która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia
własności nieruchomości. Czynności, które zostanę wykonane bez aktu notarialnego podlegają
rygorowi nieważności. W celu podpisania aktu notarialnego należy starannie przygotować
dokumenty, których liczba jest indywidualna w zależności od danej nieruchomości. Do
najważniejszych elementów umowy kupna-sprzedaży zaliczamy:
- strony umowy
- przedmiot umowy
- sposób zapłaty oraz cenę
- terminy związane z zapłatą i wydanie.
Mieszkanie obciążone hipoteką
Kupno mieszkania często ma swoje powiązania z bankiem, ponieważ często bierze się kredyt na daną
nieruchomość. Dokumenty niezbędne do sprzedaży takie jak zaświadczenie o saldzie kredytu,
przyrzeczenie wydania zgody na zwolnienie zabezpieczeń przez bank po całkowitym spłaceniu
kredytu oraz informację o numerze rachunku technicznego do spłaty kredytu należy uzyskać od
banku. W dziale IV Księgi Wieczystej obecne są informacje o wszelakich hipotekach. W momencie,
gdy osoba kupująca pragnie dokonać zakupu w ramach kredytu hipotecznego musi przeznaczyć
hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia zwrotu kredytu. W przypadku chęci ustanowienia w
akcie notarialnym te dokumenty są potrzebne w formie zaświadczenia banku o udzieleniu kredytu
wraz z odpowiednią umową kredytową.
Rynek wtórny, a wymagania formalne związane z dokumentami – dokumenty potrzebne do sprzedaży
mieszkania
W sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym często zastanawiamy się jakie
dokumenty są potrzebne do zawarcia transakcji. Jeżeli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego to
powinna zawierać księgę wieczystą, a jedynym wyjątkiem od tej sytuacji jest fakt, kiedy mamy
transakcję gdzie występuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ponieważ dla takiego rodzaju
podmiotu nie musi być prowadzona księga wieczysta. Dla notariusza istotny element stanowi numer
księgi wieczystej, na podstawie którego poprzez elektroniczny system uzyska odpis. Ważny dokument
stanowił tytuł własności (podstawa nabycia), który również odgrywa kluczową rolę na rynku
wtórnym. Do dokumentów wchodzących w skład tytułu własności wchodzi: akt notarialny, wszelaka
umowa na podstawie której nieruchomość została nabyta, postanowienie sądu o nabyciu spadku
bądź akt poświadczenia dziedziczenia. Tytuł własności (podstawa nabycia) dokument potwierdzający
własność osoby, która dokonuje sprzedaży danej nieruchomości.
Dokumenty niezbędne do sprzedaży mieszkania – akt notarialny sprzedaży mieszkania
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania? Jest to często zadawane pytanie. Przede
wszystkim należy się skupić, że mieszkanie może przyjmować status lokalu odrębnego – stanowiącego
odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku, gdy mamy
sprzedaż mieszkania, które wyodrębnionym lokalem to należy przedstawić odpowiednie dokumenty,
do których zaliczamy:
- dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu
osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości,
PESEL, adres zamieszkania - podstawę nabycia – akt notarialny, postanowienia sądowe i inne
- numer księgi wieczystej
- zaświadczenie o braku lokatorów (osób zameldowanych)
- zaświadczenie o uregulowanych opłatach związanych z czynszami
- zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku czy darowizny lub zwolnieniu z tego podatku
- czasem potrzebne jest również zaświadczenie, z którego wynikać będzie, czy grunt, na którym
posadowiony jest budynek, w którym położony jest lokal znajduje się w strefie rewitalizacji.
Natomiast w drugiej sytuacji, czyli gdy mamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to w celu
sporządzenia aktu notarialnego należy przedłożyć odpowiednie dokumenty takie jak: - dane stron umowy sprzedaży – imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, numer dowodu
osobistego lub paszportu, data ważności i przez jaki organ został wydany dokument tożsamości,
PESEL, adres zamieszkania - podstawę nabycia – akt notarialny, postanowienia sądowe i inne
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
- zaświadczenie o braku lokatorów (osób zameldowanych)
- zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadku czy darowizny lub zwolnieniu z tego podatku
W sytuacji trzeciej, gdy występuje lokal użytkowy należy przedstawić: - numer księgi wieczystej
- podstawę nabycia – akt notarialny, postanowienia sądowe i inne|
- zaświadczenie o uregulowanych opłatach związanych z czynszami
Jak wyglądają sprawy finansowe związane ze sporządzeniem aktu notarialnego sprzedaży
mieszkania?
Na koszty umowy sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego składa się kilka aspektów: opłaty
sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych i wynagrodzenie notariusza. Maksymalna stawka
wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży jest określona w §3
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych
stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148 poz. 1564) i wynosi od wartości:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10
000 zł
Koszt wypisów umowy wynosi maksymalnie 6 zł netto za stronę. Kwoty podane w rozporządzeniu są
kwotami netto, do których należy doliczyć podatek VAT (obecnie według stawki 23%).