W umowie sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności konkretnej rzeczy (ruchomości, lokalu mieszkalnego, garażu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nieruchomości gruntowej) na kupującego i zobowiązuje się wydać mu tę rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się przedmiot umowy odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną cenę. To najczęściej zawierana umowa u notariusza.
Przed umową
Umowę sprzedaży poprzedzać może przedwstępna umowa sprzedaży lub warunkowa umowa sprzedaży.
Umowa przedwstępna
Umowę przedwstępną można zawrzeć przed umową sprzedaży, dożywocia, darowizny, zniesieniem współwłasności i działem spadku. Zawiera zobowiązanie do określonego działania na przykład do sprzedaży i kupna określonej rzeczy, do darowania i przyjęcia darowizny. Najczęściej umowę przedwstępną zawiera się, gdy strona kupująca oczekuje na kredyt. W umowie takiej zawiera się wszystkie najważniejsze postanowienia umowy sprzedaży, takie jak: przedmiot umowy, strony umowy, cena, data zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz terminy.
W umowie przedwstępnej zazwyczaj określa się zadatek, który ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony.
To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Inna jest zaliczka, która w każdym przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej podlega zwrotowi. Warto umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego. Zawarcia umowy sprzedaży można dochodzić w Sądzie jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można złożyć wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia o zawarcie umowy (robi to notariusz na życzenie strony), wtedy też można dochodzić jej zawarcia nawet od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej. Jeśli umowa przedwstępna była zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy sprzedaży nie można dochodzić jej zawarcia przed Sądem, można jedynie żądać pokrycia szkód wynikających z niespełnienia obietnic zawartych w umowie przedwstępnej. Ponadto notariusz, jako osoba, która codziennie sporządza kilka tego rodzaju umów ma ekspercką wiedzę jak skonstruować umowę przedwstępną aby zabezpieczała strony czynności, przed sytuacjam niespodziewanymi, takimi jak próba odstąpienia od umowy lub zmianę wcześniejszych ustaleń.
Umowa warunkowa
Jest to umowa, zawarta pod pewnym warunkiem. Może wywołać skutki dopiero po zaistnieniu określonego zdarzenia przyszłego. Takim zdarzeniem może być nieskorzystanie z przysługującego ustawowego prawa pierwokupu (na przykład na rzecz Gminy, KOWR, Skarbowy Państwa) lub upływ pewnego terminu. Kiedy określony w umowie warunek spełni się strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą (właściwą, już końcową umowę). Umowa sprzedaży, w której występuje ustawowe prawo pierwokupu zawarta bez warunku jest nieważna. Dlatego tak ważne jest aby notariusz przed sporządzeniem umowy sprzedaży dokładnie przeanalizował stan prawny nieruchomości na podstawie przedłożonych przez strony dokumentów.
Dokumenty
- Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego – zobacz tutaj
- Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – zobacz tutaj
- Umowa sprzedaży działki – zobacz tutaj
Elementy umowy sprzedaży
W umowie sprzedaży muszą zawarte być najważniejsze jego elementy:
- strony umowy (kupujący i sprzedający)
- przedmiot umowy (lokal mieszkalny lub niemieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu, nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana) - umówiona cena, terminy i sposób jej zapłaty
- termin wydania przedmiotu umowy
Zabezpieczenia w umowie sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego
Analiza stanu prawnego nieruchomości
To na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia stanu prawnego nieruchomości i w związku z tym prawidłowego zabezpieczenia interesów stron umowy. Notariusz czuwa nad bezpieczeństwem obrotu nieruchomościami, dlatego umowę sprzedaży zawieramy w kancelarii notarialnej, a nie w zaciszu swojego domu. Na podstawie przedłożonych dokumentów oraz ksiąg wieczystych przeprowadza analizę stanu prawnego nieruchomości czy nie występuje:
– ograniczenie w sprzedaży nieruchomości,
– prawo nabycia nieruchomości,
– prawo pierwszeństwo nabycia nieruchomości,
– niespłacona hipoteka, która skutkować może dochodzeniem należności przez wierzyciela
hipotecznego na nabytej nieruchomości,
– ustawowe prawo pierwokupu, w przypadku którego zawarcie umowy sprzedaży bez warunku (nieskorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu) skutkować będzie nieważnością umowy.
Tożsamość
Notariusz przed podpisaniem jakiegokolwiek aktu notarialnego sprawdza tożsamość osoby przed nim stawającej, w ten sposób weryfikuje, na przykład czy osoba sprzedająca to rzeczywiście osoba, która jest właścicielem nieruchomości, a nie oszust. Rolą notariusza jest również dopilnowanie, aby strony były w pełni władz umysłowych i świadomie dokonywały czynności.
Rygor egzekucji
W umowie sprzedaży zazwyczaj strona kupująca dobrowolnie poddaje się egzekucji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, co do zapłaty ceny stronie sprzedającej. A sprzedający dobrowolnie poddaje się egzekucji z tego samego przepisu, co do wydania (po zapłacie ceny sprzedaży) nieruchomości stronie kupującej. Jest to obustronne zabezpieczenie stron umowy sprzedaży. Na podstawie aktu notarialnego (opatrzonego w klauzule wykonalności przez Sąd) można wszcząć przymusowe dochodzenie należności u komornika. Prawidłowo skonstruowany rygor egzekucji znacznie skraca czas odzyskiwania długu i dochodzenia swoich praw.
Depozyt notarialny
Depozyt notarialny jest jedną z najbezpieczniejszych form zapewniających bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu dokumenty prywatne, papiery wartościowe, nośniki cyfrowe oraz pieniądze. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół. Pieniądze muszą być zaksięgowane na rachunku notariusza w chwili sporządzania protokołu z przyjęcia depozytu (dzień umówionej wizyty). Po spełnieniu się warunku opisanego w protokole przyjęcia depozytu- najczęściej podpisanie umowy sprzedaży przez strony- notariusz przelewa wcześniej wpłacone środki stronie sprzedającej. Notariusz gwarantuje tym samym, że sprzedający otrzyma środki zaraz po zawarciu umowy sprzedaży.
Hipoteka
Kupujący okazuje stosowne zaświadczenie wydane przez bank, który udzielił kredytu. Na podstawie dokumentu notariusz w akcie notarialnym zamieszcza oświadczenie kupującego o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, pobiera podatek od ustanowienia hipoteki, opłatę sądową za wniosek wieczystoksięgowy oraz składa wniosek wieczystoksięgowy do Sądu o wpis hipoteki w IV dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Wniosek wieczystoksięgowy
W akcie notarialnym notariusz zamieszcza wniosek do Sądu wieczystoksięgowego o dokonanie w księdze wieczystej stosownych wpisów na podstawie zawartej umowy sprzedaży, wniosek ten jest składany przez notariusza elektronicznie (niezwłocznie). Kupujący jest już właścicielem nieruchomości w chwili podpisania aktu notarialnego, bywa, że Sąd wieczystoksięgowy rozpatruje wniosek kilka miesięcy.
Po umowie sprzedaży
Po umowie sprzedaży notariusz wysyła wypisy aktu notarialnego do instytucji państwowych (Sąd, Starostwo Powiatowe, Gmina, Urząd Skarbowy). Na kupującym spoczywa obowiązek powiadomić urząd gminy (miasta), właściwy ze względu na położenie nieruchomości, o zakupie nieruchomości w terminie 14 dni od podpisania notarialnej umowy sprzedaży – dotyczy to podatku od nieruchomości.
Koszty
Za dokonane czynności notarialne notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększone o należny podatek od towarów i usług (23%). Wynagrodzenie uzależnione jest od wartości przedmiotu umowy (wartość nieruchomości). Notariusz pobiera ponadto podatki i opłaty, a następnie przekazuje je do odpowiednich instytucji państwowych (podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn oraz opłaty sądowe). Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości nieruchomości (nie ma znaczenia jej cena) oraz 19 zł za ustanowienie hipoteki, opłaty sądowe uzależnione są od wniosków wieczystoksięgowych- podstawową opłatą jest 200 zł za wpis własności w księdze wieczystej.
