Sprzedaż działki rolnej

Nabywanie nieruchomości rolnych reguluje w szczególności ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

1. Nieruchomość rolna

Nieruchomością rolną (gruntem rolnym, działka rolna) jest nieruchomość która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (istotny jest tu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). 

2. Nabycie działki rolnej

Ustawa odnosi się w swej treści do szeroko definiowanego „nabycia nieruchomości” – należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. W praktyce notarialnej będą to najczęściej czynności obejmujące umowy sprzedaży, darowizny, dożywocia, czy nabycie w drodze dziedziczenia, których przedmiotem jest działka rolna. 

Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej, jak również do udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

3. Wyłączenia od stosowania ustawy

Ustawa przewiduje sytuacje, w których działka rolna (mimo, iż jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy) wyłączona jest z zakresu stosowania ustawy, tym samym nie wystąpią żadne, przewidziane w ustawie ograniczenia w jej nabyciu i zbyciu. 

Przepisów ustawy nie stosuje się m. in do: 

• nieruchomości rolnych w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha,
• nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi, 
• w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.

4. Kto może nabyć działkę rolną?

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, jednak ustawa dopuszcza przypadki nabywania nieruchomości rolnych również przez inne osoby.

Nabywcą nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny m. in. w przypadku nabycia nieruchomości: 

• przez osobę bliską zbywcy,
• o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
• w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
• w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
• w wyniku podziału albo łączenia spółek handlowych.

5. Rolnik indywidualny

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Jeżeli nieruchomość rolna wchodzi albo ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków. 

Powierzchnia użytków rolnych

Dowodem potwierdzającym spełnienie warunku w zakresie dotyczącym powierzchni użytków rolnych jest pisemne oświadczenie nabywcy albo uprawnionego do pierwokupu, zawierające łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca albo uprawniony do pierwokupu jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem.

Kwalifikacje rolnicze

Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeśli uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub uzyskała tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza, w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, lub uzyskała wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Staż pracy w rolnictwie

Za staż pracy uznaje się okres, w którym osoba fizyczna podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub odbyła staż, o którym mowa w ustawie z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. Za staż pracy uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy.

Zamieszkanie w gminie

Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały.

Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego

Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeśli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo.

Oświadczenia nabywcy

Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”

Osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie, podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. 

6. Zgoda na nabycie nieruchomości:

Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym lub osobę, co do której wymóg ten nie został przez ustawę wyłączony, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej (ostatecznej). 

W przypadku niewyrażenia zgody, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, na pisemne żądanie zbywcy nieruchomości rolnej, jest obowiązany do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ustalonej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń. 

Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

7. Zakaz zbywania przez 5 lat od nabycie działki rolnej

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście, w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności dotyczącej zbycia lub oddania w posiadanie innym podmiotom, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Kiedy można zbyć działkę rolną przed upływem 5 lat?

Zakazu zbywania oraz oddania w posiadanie innym podmiotom przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości nie stosuje się m. in. do nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie: 

• osobie bliskiej,
• nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
• o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta,
• nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej,
• nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi,
• nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej,
• nabytej przez zasiedzenie,
• co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

8. Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu przysługuje w przypadkach wskazanych w ustawie przy sprzedaży działki rolnej.

Ustawa przewiduje dwa prawa pierwokupu działki rolnej: 

• prawo pierwokupu przysługujące jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy, oraz 
• prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa, w przypadku braku uprawnionego – dzierżawcy do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa.

W przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa, z wyjątkiem wynikającego z mocy prawa pierwszeństwa innego uprawnionego działającego na rzecz Skarbu Państwa.

Jeśli istnieje prawo pierwokupu to umowa musi być zwarta pod warunkiem (warunkowa umowa sprzedaży), a następnie po upływie terminu do skorzystania z przysługującego prawa pierwokupu zawierana jest umowa sprzedaży. Konsekwencją zawarcia umowy sprzedaży z pominięciem warunkowej umowy sprzedaży jest nieważność umowy. 

Kiedy prawo pierwokupu nie przysługuje?

Przepisów regulujących przysługujące dzierżawcy oraz Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu nieruchomości rolnych nie stosuje się gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest m. in. osoba bliska zbywcy.

Ponadto prawo pierwokupu, przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

9. Dokumenty do umowy:

1. numer księgi wieczystej działki rolnej,
2. podstawa nabycia przez dotychczasowego właściciela, przykładowo wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, umowy darowizny (po 2007 roku umowa darowizny powinna być przedłożona wraz z zaświadczeniem z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się obdarowanego z obowiązku podatkowego), innej umowy lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, w przypadku spadkobrania wraz z zaświadczeniem Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego,
3. wypis z rejestru gruntów wraz z adnotacją o przeznaczeniu dokumentu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, w przypadku odłączania działki do nowej księgi wieczystej łącznie z wyrysem z mapy ewidencyjnej, Kto wydaje dokument? Wrocław – al. Marcina Kromera 44, Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu,
4. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku. Kto wydaje dokument? Wrocław – Wydział Planowania Przestrzennego, Centrum Obsługi Mieszkańca, pl. Nowy Targ 1-8,
5. rewitalizacja – tylko w przypadku nieruchomości położonych poza Wrocławiem- zaświadczenie, z którego treści będzie wynikać, że przedmiot transakcji nie jest położony na obszarze rewitalizacji, a także nie jest położony na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, Kto wydaje dokument? Właściwy ze względu na położenie nieruchomości Urząd Miasta,
6. zaświadczenie, dotyczące objęcia uproszczonym planem zagospodarowania lasu lub decyzją, o której mowa w ustawie o lasach lub ich brakiem. Kto wydaje dokument? Właściwe ze względu na położenie nieruchomości Starostwo Powiatowe. W przypadku miasta Wrocław należy kierować się do Urzędu Miejskiego Wrocławia – ul. Hubska 8-16, 
7. w przypadku nabywania ze środków pochodzących z kredytu – umowa kredytowa oraz oświadczenie Banku wydane na podstawie art. 95 prawa bankowego.

Ponadto, gdy nabywcą działki rolnej jest rolnik indywidualny dowody to potwierdzające, które stanowią do załączniki do umowy sprzedaży.

10. Koszty

Nabywca zobowiązany jest do uiszczenia następujących opłat:

1. podatek od czynności cywilnoprawnych – według stawki 2% od wartości rynkowej działki rolnej oraz 19 zł, jeśli zakup finansowany jest za środki pochodzące z kredytu,
2. taksa notarialna wraz z należnym podatkiem VAT – za dokonane czynności notarialne notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększone o należny podatek od towarów i usług (23%),
3. opłaty sądowe (co do zasady opłata za wpis w dziale II księgi wieczystej Nabywcy jako właściciela – 200,00 zł, za wpis hipoteki jeśli zakup finansowany jest za środki pochodzące z kredytu – 200,00 zł)
4. wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wraz z należnym podatkiem VAT – 246,00 zł
5. opłata za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) elektronicznego wypisu aktu notarialnego przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej – 5,00 zł
6. opłata za wypisy aktu notarialnego (dla Stron, Sądu, Geodezji oraz US, w niektórych przypadkach Gminie) – w zależności od ilości stron aktu notarialnego – 7,38 zł za każdą stronę umowy.

Niniejszy artykuł sporządzony został w oparciu o stan prawny ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego na dzień 21.02.2025 roku, przepisy te często zmieniają się i stan prawny na dzień czytania tego artykułu może być inny. 

Potrzebujesz listy niezbędnych dokumentów do swojej umowy, nie wiesz czy Twoja nieruchomość jest rolna- skontaktuj się.