Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – mianem tym określamy ograniczone prawo rzeczowe w znaczeniu cywilnoprawnym, definicja odnosi się zarówno do lokali mieszkalnych oraz do lokali użytkowych. Regulacja prawna odnośnie spółdzielczego własnościowego prawa pochodzi z dnia 15 grudnia 2000 roku z ustawy odnoszącej się do spółdzielni mieszkaniowych. Sama nazwa wskazuje, że przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest lokal.
Prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego jest zbywalne, podlega dziedziczeniu i egzekucji, co wynika bezpośrednio z zapisu w artykule 17 rozdziału 2 Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podlega także takiej ochronie jak prawo własności. Forma czynności prawnej dla umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa jest określona w ustawie i wymaga ona aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Rozwiązanie takie wpływa na zapewnienie stronom danej umowy, bądź też osobom trzecim pewności obrotu spółdzielczymi prawami do lokali, które mogą nie posiadać księgi wieczystej. Właścicielem budynku (użytkownikiem wieczystym budynku), w którym ulokowane są lokale o charakterystyce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa.
Prawa osoby, która ma prawo własności lokalu
Prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego gwarantuje osobie uprawnienie w postaci korzystania z lokalu zgodnie ze specyfiką jego przeznaczenia, ale ma też prawo do rozporządzania swoim lokalem, w skład czego wchodzi wynajęcie lub oddanie do bezpłatnego używanie osobie trzeciej z zachowaniem odpowiedniego przeznaczenia lokalu.
Co można zrobić ze spółdzielczym własnościowym prawem?
Spółdzielcze własnościowe prawo może zostać obciążone hipoteką. Kolejnym ważnym aspektem jest możliwość sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego wynikająca ze zbywalnego charakteru. W odniesieniu do zbywalności lokalu istnieje również możliwość zbycia swojego własnego udziału w tym prawie, w tym przypadku prawo pierwokupu należy się pozostałym współuprawnionym osobom.
Kluczową kwestią jest również możliwość darowania lub przepisania w testamencie prawa do lokalu, co bezpośrednio wynika z kwestii dziedziczenia mieszkania spółdzielczego własnościowego. Własnościowe prawo jest dziedziczne według kolejności dziedziczenia wskazanej w prawie spadkowym. Prawo to przechodzi na spadkobierców bez względu na to czy są członkami spółdzielni czy nimi nie są.
W przypadku chęci przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal o predyspozycjach użytkowych należy uzyskać zgodę spółdzielni mieszkaniowej, która jest kluczowa, żeby do takiego przekształcenia mogło dojść. W sytuacji, gdy posiada się prawo do lokalu to możemy z niej korzystać oraz rozporządzać nią, jednak w przypadku prawa spółdzielczego powstaje klarowna różnica w postaci wymaganej zgody od spółdzielni mieszkaniowej, która jest niezbędna.
Kto może nabyć spółdzielcze prawo własności lokalu?
Osobą, która może nabyć prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego może być nawet osoba nie będąc członkiem spółdzielni, ponieważ prawo to nie jest związane z posiadaniem członkostwa w spółdzielni. W chwili obecnej prawo to może przysługiwać kilku osobom, jednak jeśli chodzi o pozostanie członkiem spółdzielni to w tym przypadku takim członkiem może pozostać jedna ze współuprawnionych stron bądź małżonkowie.
Sprzedaż mieszkania własnościowego spółdzielczego – wymagane dokumenty sprzedaży mieszkania spółdzielczego
W celu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdy dochodzi do kupna mieszkania spółdzielczego należy dostarczyć odpowiednie dokumenty, do których zaliczamy:
– zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do posiadanego lokalu
– księga wieczysta – w sytuacji, gdy księga wieczysta jest założona przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu dostarcza się odpis zwykły z księgi wieczystej, natomiast jeśli brakuje założonej księgi wieczystej to dostarczana jest podstawa nabycia.
– dane stron umowy: imiona i nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer i seria dowodu osobistego lub paszportu wraz z datą ważności,
– adres zamieszkania
– gdy podmiotem sprawy jest firma: nazwa firmy, numer KRS lub wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej, REGON.
– jeśli jakaś ze stron powyższych czynności działa przez pełnomocnika to konieczne jest również ukazanie oryginału pełnomocnictwa
Jakie są koszty sprzedaży mieszkania spółdzielczego w kancelarii notarialnej?
Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa wiążę się z szeregiem niezbędnych opłat. Do opłat wchodzących w skład sporządzenia aktu notarialnego, który dokumentuje sprzedaż mieszkania spółdzielczego zaliczamy:
– taksę notarialną ustalaną zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości
– opłaty sądowe
– podatek od czynności cywilnoprawnych
– wniosek wieczystoksięgowy
– koszty wypisów aktu notarialnego
– podatek VAT o wysokości 23%
PCC w 2023 roku i możliwość zwolnienia z podatku
Zgodnie z prawnymi przepisami sprzedaże zawarte 31 sierpnia 2023 roku oraz w okresie późniejszym mogą być zwolnione z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z Ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.
Zwolnieni w tym przypadku są posiadacze praw własności, do których zaliczamy posiadaczy: prawa własności lokalu jako osobnej nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego (wraz z gruntem, na którym stoi budynek – przy opodatkowaniu 2%). Skorzystanie ze zwolnienia może przysługiwać nabywcom, którzy we wcześniejszym okresie nie posiadali ani jednego z wymienionych praw do nieruchomości.
