Sprzedaż działki leśnej 

Nabywanie nieruchomości leśnych reguluje, w szczególności ustawa z dnia z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Definicja ustawowa „lasu”

Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony, który jest przeznaczony do produkcji leśnej, stanowi rezerwat przyrody lub wchodzi w skład parku narodowego albo jest wpisany do rejestru zabytków. Lasem jest także grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Z jakich dokumentów wynika, że działka jest lasem?

Wskazać należy, że nie każda działka pokryta roślinnością (drzewami i krzewami) jest lasem w rozumieniu przywołanej ustawy. O powyższym przesądza przeznaczenie działki w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 

Podstawowymi dokumentami, dzięki którym możliwe jest ustalenie, czy działka jest lasem są:

1. Wypis z rejestru gruntów, 
2. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Prawo pierwokupu

Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu, w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

• oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
• przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
• będącego lasem w rozumieniu ustawy z dnia z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa, określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej. 

W przypadku chęci sprzedaży powyższej nieruchomości w pierwszej kolejności należy zawrzeć warunkową umowę sprzedaży, po upływie ustawowego terminu (30 dni od otrzymania informacji), można zawrzeć umowę przenosząca własności. Brak zachowania tej procedury skutkuje nieważną umową.

Prawo nabycia

Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa mogą złożyć oświadczenie o nabyciu gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej, jeżeli nabycie gruntu:

• oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
• przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
• będącego lasem w rozumieniu ustawy z dnia z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa, określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, następuje w wyniku:
  • zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży m.in. umowy darowizny lub
  • jednostronnej czynności prawnej.

Termin oraz sposób wykonania prawa pierwokupu/ prawa nabycia

O treści umowy sprzedaży lub innej umowy niż umowa sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia nadleśniczego właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu. W przypadku dokonania jednostronnej czynności prawnej niezwłocznego zawiadomienia dokonuje zbywca.Prawo pierwokupu oraz prawo nabycia, może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez nadleśniczego zawiadomienia o treści umowy lub zawiadomienia o treści jednostronnej czynności prawnej. Lasy Państwowe wykonują prawo pierwokupu oraz prawo nabycia, przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza.

Wartość nieruchomości ustalona przez strony umowy, a wykonanie prawa pierwokupu lub prawa nabycia

Jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży, w innej niż umowa sprzedaży, lub jednostronnej czynności prawnej, rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności przekracza jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. Sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.

Kiedy prawo pierwokupu/prawo nabycia nie przysługuje Skarbowi Państwa?

Prawo pierwokupu oraz prawo nabycia nie przysługuje, m.in.: jeżeli nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego, oraz w przypadku dziedziczenia.

Dokumenty oraz informację do umowy

• numer księgi wieczystej działki leśnej,
• podstawa nabycia przez dotychczasowego właściciela, przykładowo wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, umowy darowizny (po 2007 roku umowa darowizny powinna być przedłożona wraz z zaświadczeniem z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się obdarowanego z obowiązku podatkowego), innej umowy lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, w przypadku spadkobrania wraz z zaświadczeniem Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego,
• wypis z rejestru gruntów wraz z adnotacją o przeznaczeniu dokumentu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, w przypadku odłączania działki do nowej księgi wieczystej łącznie z wyrysem z mapy ewidencyjnej, Kto wydaje dokument? Wrocław – al. Marcina Kromera 44, Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o jego braku. Kto wydaje dokument? Wrocław – Wydział Planowania Przestrzennego, Centrum Obsługi Mieszkańca, pl. Nowy Targ 1-8,
• rewitalizacja – tylko w przypadku nieruchomości położonych poza Wrocławiem- zaświadczenie, z którego treści będzie wynikać, że przedmiot transakcji nie jest położony na obszarze rewitalizacji, a także nie jest położony na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, Kto wydaje dokument? Właściwy ze względu na położenie nieruchomości Urząd Miasta,
• zaświadczenie, dotyczące objęcia uproszczonym planem zagospodarowania lasu lub decyzją, o której mowa w ustawie o lasach lub ich brakiem. Kto wydaje dokument? Właściwe ze względu na położenie nieruchomości Starostwo Powiatowe. W przypadku miasta Wrocław należy kierować się do Urzędu Miejskiego Wrocławia – ul. Hubska 8-16, 
• w przypadku nabywania ze środków pochodzących z kredytu – umowa kredytowa oraz oświadczenie Banku wydane na podstawie art. 95 prawa bankowego.

Koszty umowy 

Nabywca zobowiązany jest do uiszczenia następujących opłat:

• podatek od czynności cywilnoprawnych – według stawki 2% od wartości rynkowej działki oraz 19 zł, jeśli zakup finansowany jest za środki pochodzące z kredytu,
• taksa notarialna wraz z należnym podatkiem VAT – za dokonane czynności notarialne notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększone o należny podatek od towarów i usług (23%),
• opłaty sądowe (co do zasady opłata za wpis w dziale II księgi wieczystej Nabywcy jako właściciela – 200,00 zł, za wpis hipoteki jeśli zakup finansowany jest za środki pochodzące z kredytu – 200,00 zł)
• wynagrodzenie notariusza za złożenie wniosku wieczystoksięgowego wraz z należnym podatkiem VAT – 246,00 zł
• opłata za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) elektronicznego wypisu aktu notarialnego przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej – 5,00 zł
• opłata za wypisy aktu notarialnego (dla Stron, Sądu, Geodezji oraz US, w niektórych przypadkach Gminie) – w zależności od ilości stron aktu notarialnego – 7,38 zł za każdą stronę umowy.

Nie wiesz czy Twoja nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu? Skontaktuj się ze mną.  

Niniejszy artykuł sporządzony został w oparciu o stan prawny ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach  na dzień 14.04.2025 roku.