Umowa darowizny, potocznie często nazywana przepisaniem (przepisanie nieruchomości) jest nieodpłatną umową dwustronną, jednostronnie zobowiązującą. W wyniku tej umowy majątek darczyńcy zostaje uszczuplony na rzecz nieodpłatnego przysporzenia w mieniu obdarowanego.
Przedmiot darowizny
Przedmiotem darowizny może być prawo lub rzecz, które można zbyć np.:
- lokal mieszkalny lub niemieszkalny,
- działka zabudowana lub niezabudowana,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- spadek,
- przedsiębiorstwo,
- gospodarstwo rolne.
Przedmiotem darowizny nie mogą być np.:
- prawo do wynagrodzenia za pracę,
- prawo odkupu,
- prawo do alimentów,
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Dokumenty
Niezbędne dokumenty do zawarcia umowy darowizny: zobacz Darowizna.
Darowizna na małoletniego
Darowizna na małoletniego jest możliwa, przy zagadnieniu należy zwrócić szczególną uwagę na jego odpowiednią reprezentację i zgodę sądu opiekuńczego.
Rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka. Czynność prawna dokonana przez rodziców w imieniu dziecka pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla dziecka.
Jednakże żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka:
– przy czynnościach prawnych między dziećmi pozostającymi pod ich władzą rodzicielską
– przy czynnościach prawnych między dzieckiem a jednym z rodziców lub jego małżonkiem, chyba że czynność prawna polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka albo że dotyczy należnych dziecku od drugiego z rodziców środków utrzymania i wychowania.
Jeżeli żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską, reprezentuje je kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy.
Istnieje obowiązek uzyskania przez rodziców zezwolenia sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i wyrażenie zgody na dokonanie takich czynności przez dziecko. Niemniej jednak w praktyce w myśl uchwały Sądu Najwyższego rodzice mogą bez zezwolenia sądu nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich (bez długów, hipotek, roszczeń, służebności). W umowie darowizny (również w testamencie) zastrzec można, że przedmiot przypadający z tytułu darowizny nie będzie objęty zarządem sprawowanym przez rodziców. Zastrzeżenie takie musi być zawarte w umowie.
Darowizna w małżeństwie
Przedmioty majątkowe objęte ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej mogą być zbywane tylko za obopólną zgodą małżonków (wyjątkiem są darowizny drobne).
Istnieje również możliwość dokonywania przesunięć między majątkami osobistymi małżonków a ich majątkiem wspólnym. Przykładowo nieruchomość nabyta przez małżonkę przed zawarciem małżeństwa (stanowi jej majątek osobisty), może być przedmiotem darowizny do majątku wspólnego małżonków.
Darowizna ze służebnością mieszkania
W umowie darowizny obdarowany może ustanowić na rzecz darczyńcy służebność mieszkania, ustanowienie służebności w umowie darowizny uprawnia darczyńcę do dożywotniego albo ograniczonego w czasie zamieszkiwania w darowanym mieszkaniu lub domu i korzystania z jego wyposażenia. Nie zapewnia jednak darczyńcy opieki ze strony osoby, która otrzymała mieszkanie lub dom w drodze darowizny.
Darowizna z poleceniem
Darczyńca może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania. Jest to polecenie, którego istotną cechą jest to, że nie czyni ono nikogo wierzycielem. Nikt nie może zatem żądać spełnienia świadczenia na swoją rzecz. Polecenie nie musi przybierać formy świadczenia pieniężnego, poleceniem może stać się np. ukierunkowanie przez darczyńcę dalszej edukacji przez obdarowanego, obowiązek wspierania przez niego działalności charytatywnej lub opieki nad inną osobą.
Darowizna a zachowek
Dokonanie darowizny za życia spadkodawcy nie chroni przed roszczeniem o zachowek. W sytuacji, kiedy niemożliwe będzie uzyskanie zachowku od spadkobierców uprawniony do zachowku będzie mógł wystąpić do obdarowanego z żądaniem uzupełnienia zachowku. Obdarowany będzie zobowiązany takie roszczenie o zachowek spełnić. Uprawnieni do zachowku są zstępni spadkodawcy (jego dzieci, wnuki, prawnuki itd.), małżonek i rodzice spadkodawcy. Obciążenie nieruchomości prawem dożywotniej służebności mieszkania obniża jej wartość, dlatego ma realny wpływ na wysokość dochodzonego zachowku.
W przypadku dożywocia (odwrotnie niż przy darowiźnie) wartość nieruchomości nie jest wliczana do schedy spadkowej, a nabywca nie ma obowiązku spełnienia roszczenia o zachowek.
Odwołanie darowizny obejmującej nieruchomość
W wyjątkowych sytuacjach darowiznę można odwołać. Darowiznę już wykonaną można odwołać, gdy obdarowany dopuści się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności, chyba że darczyńca mu przebaczył oraz o ile nie upłynął rok. Czym jest ta niewdzięczność? to szereg działań lub zaniechań, które obdarowany dokonywał w złej intencji oraz zmierzających do skrzywdzenia darczyńcy, musi to być zachowanie manifestujące złą wolę, zmierzające do wyrządzenia przykrości i krzywdy oraz takie, które nie da się pogodzić z normami społecznymi.
Odwołanie darowizny następuje przez złożenie obdarowanemu oświadczenia na piśmie o odwołaniu darowizny nieruchomości. Oświadczenie to jednak nie przenosi własności nieruchomości z powrotem na darczyńce, do tego niezbędne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego o powrotne przeniesienie własności. W przypadku, gdy obdarowany kwestionuje to oświadczenie, konieczne będzie złożenie powództwa o zobowiązanie obdarowanego do powrotnego przeniesienia na niego własności nieruchomości. Pozytywne orzeczenie zastąpi oświadczenie woli obdarowanego.
Koszty
Za dokonane czynności notarialne notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, powiększone o należny podatek od towarów i usług (23%). Wynagrodzenie uzależnione jest od wartości przedmiotu umowy (wartość nieruchomości).
Notariusz pobiera ponadto podatki i opłaty, a następnie przekazuje je do odpowiednich instytucji państwowych (podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn oraz opłaty sądowe). Warunkiem zwolnienia darowizny od podatku od spadków i darowizn w przypadku jej dokonania między członkami najbliższej rodziny, jest zgłoszenie darowizny do Urzędu Skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego oraz w przypadku darowizny pieniędzy – udokumentowanie ich otrzymania przelewem na rachunek bankowy obdarowanego.
Jednocześnie nie ma obowiązku zgłaszania darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego. Zatem jeżeli umowa darowizny zawierana jest u notariusza, to notariusz zawiadamia Urząd Skarbowy przesyłając odpis sporządzonej umowy, co zastępuje obowiązek zgłoszenia darowizny przez strony tej umowy. Opłaty sądowe uzależnione są od wniosków wieczystoksięgowych- podstawową opłatą jest 200 zł za wpis własności w księdze wieczystej.
