Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Zanim pojawisz się w kancelarii notarialnej, warto upewnić się, że masz wszystkie informacje i dokumenty potrzebne do bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. W kwestii merytorycznych zawsze możesz liczyć na notariusza.
Na co zwrócić uwagę?
Stan prawny nieruchomości
Sprawdź księgę wieczystą – w szczególności właściciela nieruchomości, sposób nabycia lokalu, hipoteki, służebności, roszczenia oraz ewentualne ostrzeżenia. Warto również zapoznać się z podstawą nabycia to w niej czasem ukryte są obciążenia oraz ograniczenia w zakupie.
Podstawa nabycia mieszkania przez sprzedającego
Warto wiedzieć, na jakiej podstawie sprzedający stał się właścicielem lokalu – np. na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, spadku czy działu spadku.
Zadłużenie i opłaty związane z lokalem
Przed transakcją należy ustalić, czy mieszkanie nie jest obciążone zaległościami wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz czy nie istnieją inne zobowiązania związane z lokalem.
Hipoteka
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które zabezpiecza spłatę długu, najczęściej kredytu hipotecznego, ale nie zawsze.
Pierwokup
Prawo pierwokupu nieruchomości to ustawowe lub umowne uprawnienie, które pozwala wybranemu podmiotowi na zakup nieruchomości na takich samych warunkach (w tym za tę samą cenę), jakie właściciel wynegocjował z kupującym. Warto sprawdzić czy prawo pierwokupu nie jest ujawnione w księdze wieczystej, zawarte w podstawie nabycia nieruchomości lub występuje z mocy prawa. W sprawdzeniu czy nie występuje jakieś prawo pierwokupu z mocy ustawy może pomóc notariusz- potrzebuje zazwyczaj do tego podstawę nabycia nieruchomości, wypis z rejestru ewidencji gruntów i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wzmianki
Wzmianka w księdze wieczystej to tymczasowa informacja ostrzegawcza o tym, że do sądu wpłynął nierozpoznany jeszcze wniosek o zmianę w księdze wieczystej (w konkretnym dziale). Informuje, że stan prawny nieruchomości może wkrótce ulec zmianie. Wzmianka może dotyczyć zmiany danych o nieruchomości (np. sprostowanie powierzchni, podział działki, zmiany właściciela (np. sprzedaż, darowizna, spadek), ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń lub ostrzeżeń (np. wpis służebności, prawo dożywocia, egzekucja komornicza), lub hipotek. Aby bezpiecznie zweryfikować treść wzmianki przed zakupem nieruchomości, musisz dowiedzieć się, czego dokładnie dotyczy wniosek złożony w sądzie. Sama informacja w systemie elektronicznym (EKW) pokazuje jedynie numer wniosku ale nie zawiera jego szczegółowego opisu. Możesz zweryfikować wzmianki przez dokumenty od sprzedającego lub wgląd w akta danej księgi wieczystej.
Stan cywilny i zgoda małżonka
Sytuacja osobista sprzedającego lub kupującego może mieć znaczenie dla prawidłowego przeprowadzenia transakcji. W określonych przypadkach konieczne mogą być dodatkowe dokumenty, pełnomocnictwa i zgody.
Sposób zapłaty ceny
Przed wizytą u notariusza warto ustalić, kiedy i w jaki sposób zostanie zapłacona cena – szczególnie gdy zakup jest finansowany kredytem. Zapisy muszą być zgodę z umową kredytową. Inaczej może pojawić się problem przy wypłacie transzy w banku.
Wydanie mieszkania
Umowa powinna jasno określać termin wydania lokalu. Protokół zdawczo-odbiorczy służy do oficjalnego potwierdzenia stanu technicznego lokalu, stanu liczników oraz przekazania kluczy w momencie zakupu.
Dokumenty
Nie czekaj z ich kompletowaniem do ostatniej chwili. Zakres dokumentów zależy m.in. od rodzaju nieruchomości i sposobu jej nabycia, dlatego warto wcześniej skonsultować z kancelarią notarialną, co będzie potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego.
Pamiętaj: notariusz nie tylko sporządza akt notarialny. Jego rolą jest również zapewnienie bezpieczeństwa prawnego czynności i czuwanie nad zgodnością jej treści z obowiązującymi przepisami.
Dobrze przygotowana transakcja zaczyna się jeszcze przed wizytą w kancelarii. Jeśli masz wątpliwości dotyczące dokumentów lub planowanej umowy, warto skonsultować je z notariuszem odpowiednio wcześnie -> kontakt z notariuszem.
