Zakup nieruchomości często nie może zostać sfinalizowany od razu. W takiej sytuacji strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną, w której zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości.
Czy warto zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?
Tak – szczególnie wtedy, gdy do zawarcia umowy sprzedaży ma dojść dopiero za jakiś czas lub transakcja wiąże się z ryzykiem dla którejś ze stron.
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może zapewnić kupującemu silniejszą ochronę prawną. Zgodnie z jej treścią strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. W przypadku niewykonania tego zobowiązania, przy spełnieniu określonych przepisami prawa warunków, możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Akt notarialny a możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży
Jedną z najważniejszych zalet zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli umowa przedwstępna dotycząca nieruchomości zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, co do zasady nie można żądać przed sądem zawarcia tej umowy. Możliwe jest natomiast dochodzenie naprawienia szkody poniesionej w związku z tym, że druga strona uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Co można uregulować w umowie przedwstępnej?
W akcie notarialnym można szczegółowo określić warunki przyszłej transakcji i odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron, w szczególności poprzez precyzyjne wskazanie:
- przedmiotu i ceny sprzedaży,
- terminu zawarcia umowy przyrzeczonej,
- wysokości i sposobu zapłaty ceny,
- zadatku lub zaliczki,
- warunków, od których uzależniona jest finalizacja transakcji.
Dzięki temu strony już na etapie umowy przedwstępnej mogą jasno określić swoje prawa i obowiązki oraz ograniczyć ryzyko związane z późniejszą realizacją transakcji.
Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego może również ułatwić proces związany z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Precyzyjne określenie nieruchomości, ceny oraz warunków transakcji pozwala na jasne przedstawienie bankowi przedmiotu i zasad planowanego zakupu.
Dodatkowe zabezpieczenie – wpis roszczenia do księgi wieczystej
Ochronę wynikającą z umowy przedwstępnej można dodatkowo wzmocnić poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Po zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego możliwe jest złożenie wniosku o ujawnienie takiego roszczenia w księdze wieczystej. Na życzenie strony wniosek wieczystoksięgowy może zostać złożony przez notariusza.
Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej zapewnia dodatkową ochronę prawną nabywcy. W szczególności może umożliwić dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej również w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie następnie zbyta na rzecz osoby trzeciej.
Umowa przedwstępna to nie tylko formalność
Umowa przedwstępna nie powinna być traktowana wyłącznie jako formalność poprzedzająca zawarcie umowy sprzedaży. Odpowiednio przygotowana pozwala ograniczyć ryzyko transakcji, precyzyjnie określić prawa i obowiązki stron oraz uporządkować cały proces zakupu nieruchomości.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego warto konsultować jej treść z notariuszem, aby zastosowane rozwiązania były odpowiednio dopasowane do konkretnej sytuacji prawnej i faktycznej stron.
Planujesz zakup nieruchomości?
Masz pytania dotyczące umowy przedwstępnej lub planujesz zakup nieruchomości? Skontaktuj się z kancelarią notarialną, aby omówić planowaną transakcję i możliwe sposoby zabezpieczenia interesów stron.
